Чуда на рынке торговой недвижимости не произошло.

Затянувшийся корона-кризис выводит арендаторов и собственников торгцентров на новый раунд переговоров: от модели ситуативных скидок они пытаются перейти к пересмотру условий на долгий срок. Арендаторам, чьи обороты сократились в среднем на 25%, это позволит вернуться к планированию развития на длительные сроки. Собственники торгцентров уже почти смирились, что на фоне кризиса ставки фактически могут опуститься на 15–20%, но все еще надеются избежать этого.

Старший директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield отмечает, что обороты арендаторов торгцентров сократились в среднем на 25%. Замдиректора отдела разработки концепций торгцентров CBRE оценивает среднее падение товарооборота на 20–30%. Это говорит о глобальном снижении арендных ставок в объектах на 10–25%.

Управляющий партнер ITD отмечает, что сейчас полную докризисную стоимость аренды платят только 20–25% арендаторов, все остальные получили скидки.
«Весь прошлый год речь шла о краткосрочных дисконтах, сейчас мы стремимся договариваться о квартальных, но многие арендаторы с краткосрочными договорами шантажируют нас отказом их продлять и получают долгосрочные преференции»,— рассказывает она. Эксперт ожидает, что в итоге средние арендные ставки в этом году будут в среднем на 30% ниже уровня 2019 года.

Почему новогодние праздники не привели к чуду на рынке торговой недвижимости
Управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» объясняет динамику эффектом накопившихся рынке высоких арендных ставок: их уровень фактически на 20–30% превышает реалистичные значения. Эксперт связывает это с активным развитием торговых сетей в последние несколько лет: «Им было легко получить средства от инвесторов и банковские кредиты. Это привело к тому, что многие магазины открывались в рамках эксперимента или чтобы локацию не занял конкурент,— сейчас такие точки закономерно показывают негативные результаты».

Господин Ванчугов полагает, что реальные арендные ставки для ритейлеров в этом году сократятся на 15–20%.
«Но на прямое снижение цен большинство собственников идти психологически не готовы, поэтому речь пойдет скорее о скрытых инструментах»,— добавляет он. К числу последних традиционно относятся легкие условия выхода из договора для арендатора, non-compete agreement (собственник не сдает площади в объекте прямым конкурентам), отказ от различных санкций и штрафов.

Как арендаторов сдвигает пандемия
Гендиректор «Infoline-Аналитики» отмечает, что кризисные тенденции оказались долгосрочными: резкого восстановления трафика и выручки магазинов не происходит. По оценкам Watcom, в торгцентрах shopping index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) действительно в январе оказался на 24,8%, чем год назад. Относительно декабря значение сократилось на 13,8%. На этом фоне, по мнению эксперта, ритейлеры заинтересованы в уходе от модели краткосрочных арендных скидок в пользу их пересогласования на длительный срок. «Это даст компании возможность прогнозировать собственные расходы и планировать развитие»,— рассуждает господин Бурмистров. Он считает адекватным снижением ставок аренды в среднем на 10-15%.

В OR Group соглашаются, что рентабельность бизнеса сокращается и арендная нагрузка сейчас ей не соответствует. Представитель компании добавляет, что основными аргументами в переговорах с торгцентрами сейчас выступают снижение трафика объектов и падение доходов населения.

Материал подготовлен с использованием материалов издательского дома Коммерсантъ.