Покупка квартиры по переуступке прав

Что означает «переуступка прав»

Сделка по переуступке прав заключается в случаях, когда дом еще не достроен. При этом договор отличается от договора долевого участия тем, что в качестве продавца выступает не застройщик, как в случае с ДДУ, а дольщик, купивший квартиру ранее. Сделка по переуступке прав бывает необходима, когда нужно продать жилье, но юридически владелец не имеет на него прав, ведь оно еще не построено. Но у него есть права дольщика со всеми вытекающими, именно их он переуступает на сделке.

В чем выгода покупки по переуступке

Договор ППТ удобен для покупателя тем, что позволяет приобрести недвижимость с оптимальным набором параметров. К примеру, семья хочет купить четырехкомнатную квартиру на первом этаже в определенном жилом комплексе. Но все нужные лоты у застройщика уже куплены. Тогда семья может найти инвестора, купившего квартиру по ДДУ как раз с целью дальнейшей продажи и перекупить по договору ППТ жилье у него. В качестве продавца может выступать не только инвестор, но и простой дольщик, который по тем или иным причинам решил выставить квартиру на продажу: например, не может выплачивать ипотеку или появилась возможность купить вариант получше. Третья категория продавцов – это подрядчики, который выполнили для застройщика ряд работ и получили квадратные метры в качестве оплаты.

Цена будет зависеть от причин продажи. Если это был инвестиционный вклад, то жилье, вероятно, будет стоить несколько выше, чем обычно. А если продавец хочет побыстрее реализовать недвижимость, чтобы погасить задолженность в банке или пока не ушел из рук более интересный для него лот, то цена может оказаться ниже рыночной. Если продавцом выступает подрядчик, он также не будет заламывать цену, ведь для него главное в кратчайшие сроки реализовать жилплощадь и получить живые деньги для оплаты труда рабочих.

И в любом случае стоимость будет ниже той, которую запросил бы застройщик после сдачи дома в эксплуатацию.

На что стоит обратить внимание в ДДУ перед покупкой

Договор долевого участия, который заключают между собой застройщик и покупатель (дольщик), в сделке переуступки прав выступает в том качестве, в котором обычно выступают правоустанавливающие документы. Следовательно, именно он нуждается в тщательной проверке.

Основным признаком легитимности договора выступает штамп «произведена государственная регистрация договора», который ставится на документе, когда тот регистрируется в ЕГРН.

Второй важный момент – это отсутствие обременений. Вы можете обнаружить на договоре не только штамп о регистрации, но и штамп «оформлена регистрация ипотеки». Это не становится явным показанием к отмене сделки, но ее проведение усложнится, ведь продавцу потребуется согласие банка.

Третий важный нюанс – это сумма, прописанная в ДДУ. Убедитесь, что квартира оплачена полностью, иначе обязанность доплатить остаток после регистрации договора переуступки прав ляжет на вас.

Также неплохо будет проверить застройщика на предмет, не окажется ли приобретаемый вами объект долгостроем. Для этого нужно ознакомиться с документацией проекта (обычно она имеется в открытом доступе на сайте застройщика) и по отзывам оценить его репутацию.

Как оформить договор переуступки прав

Процедура сделки мало чем отличается от обычной сделки купли-продажи. В присутствии нотариуса (или без его участия) стороны подписывают договор, оплачивают госпошлину и вместе с квитанцией об оплате и заявлением относят документы на регистрацию в Росреестр или МФЦ.

Для сделки потребуется следующий набор документов:

• паспорта обоих участников;
• квитанция об оплате госпошлины;
• договор долевого участия, прошедший регистрацию в ЕГРН;
• договор ППТ;
• согласие супруга, если продавец состоит в браке;
• согласие опекающих органов, если в числе дольщиков имеется ребенок или недееспособный гражданин;
• согласие девелопера на переуступку прав.

Застройщик может предоставить форму договора ППТ, поскольку он естественным образом заинтересован в том, чтобы сделка была оформлена правильно.

При заключении договора ППТ на продавца ложится обязанность оплатить налог в размере 13% от полученной прибыли (30% - если продавец нерезидент России). Сумму налога можно уменьшить, доказав расходы на приобретение жилья, тогда 13% будет исчисляться из суммы, полученной сверх потраченного.

Какие риски несет переуступка прав для покупателя

Основные риски, заключенные в договоре долевого участия, связаны с тем, что покупатель по переуступке прав получает не только права дольщика, но и его обязанности, а также долги, если они имеются. Поэтому юристы советуют перед заключением сделки запросить у продавца платежные документы и убедиться, что все расчеты с девелопером произведены полностью. Второй ключевой риск – благонадежность застройщика.