Купить квартиру на вторичном рынке

Покупка квартиры — сложный и длительный процесс, требующий особенно внимательного и осторожного отношения, ведь на кону стоят огромные суммы и просто крыша над головой. На рынке недвижимости действует очень много мошенников, но даже если вы имеете дело с добросовестным продавцом, есть большая вероятность столкнуться с непредвиденными проблемами. Итак, на что следует обратить особое внимание при покупке квартиры?

Несовершеннолетние дети

Дети могут наряду со взрослыми иметь право собственности на квартиру (после приватизации или по договору купли-продажи) либо право пользования жильем. В любом случае, для продажи квартиры обязательно нужно разрешение органов опеки и попечительства (ОП). Обычно ОП дает такое разрешение при определенных условиях (например, покупка новой квартиры не меньшего метража в определенном районе). При нарушении продавцами этих условий суд, скорее всего, расторгнет ваш договор купли-продажи в интересах ребенка.

Если дети только прописаны в квартире и не являются собственниками, необходимо, чтобы они были выписаны из нее и прописаны в новом жилье. Еще 1 момент: для продажи квартиры с несовершеннолетними детьми необходимо согласие обоих родителей, если только они не лишены родительских прав.

Бывшие супруги

Проверяя паспорт продавца, обратите внимания на штампы о браках-разводах: все даты следует сверить с датами документов на собственность. Если квартира куплена в браке, бывший супруг/супруга может в любой момент заявить в суд о своем праве на жилье. Обратите внимание: супруги имеют право на половину приобретенного в браке имущества, даже если они не прописаны и не проживали в данной квартире. Срок давности по таким искам — 3 года после развода, но в некоторых случаях суд может восстановить этот срок (если истец по уважительной причине не мог ранее заявить о своем праве). В этом случае необходимо проверить документ о разделе имущества: договор супругов или соответствующее решение суда. Уточните, вступил ли этот документ в силу, не опротестован ли.

Выписка

Настаивайте на том, чтобы к моменту подписания договора все жильцы были выписаны из квартиры. Обратите внимание на отсутствующих членов семьи. Возможно, кто-то из жильцов находится в армии, местах лишения свободы, длительной командировке, больнице. Вернувшись, они могут оспорить сделку, совершенную без учета их прав. Проблемные выписанные это: временно выписанные, выписанные по решению суда, лица, которые пропали без вести.

Долги

Коммуналка, газ, электричество, телефон — квартира должна быть без долгов, требуйте у продавца оплаченные квитанции за последний месяц. В ЖЕКе приходится получить выписку с лицевого счета.

Документы

Покупая квартиру «с рук», обязательно проверьте документы, подтверждающие право собственности продавца, и другие документы, необходимые для продажи квартиры. В выписке из ЕГРП, которую Вам смогут предоставить наши специалисты, чтобы проверить выбранную вами недвижимость на наличие ограничений на отчуждение имущества. Квартира может быть предметом судебных споров, быть в уставном фонде юридического лица либо закладом.

Доверенности

Если сделка совершается по доверенности, обратите внимание на полномочия обладателя этой доверенности. Все юридически значимые действия, совершаемые им, должны быть перечислены в документе. В доверенности могут быть указаны и пределы цен, за которые представитель не может выйти. Доверенность должна быть оформлена письменно, устные поручения не допускаются! Даже если перед вами близкие родственники, следует настоять, чтобы все операции подкреплялись письменным документом. Обратите внимание на дату выдачи доверенности. Максимальный срок ее действия — 3 года, если срок не указан, доверенность действительна 1 год. Доверенность без даты выдачи недействительна! Смерть или недееспособность доверителя также прекращают ее действие.

Наследство

Квартиры, полученные в наследство, часто сразу поступают в продажу. Однако следует иметь в виду, что в течение полугода после смерти владельца могут объявиться новые претенденты на его имущество (кстати, по уважительной причине суд может восстановить и этот срок). Покупатель обычно не в состоянии отследить всех возможных наследников, ведь в их число могут войти дети от предыдущих браков и даже дети, в отношении которых умерший был лишен родительских прав. Самый безопасный вариант — единственный наследник по завещанию. Его права должны быть закреплены в Свидетельстве о праве на наследство по завещанию. В остальных случаях могут возникнуть непредвиденные проблемы.

История квартиры

В данном случае имеется в виду юридическая история квартиры, то есть сделки, совершаемые с ней за последние годы. Это информацию можно узнать по выписке из Единого государственного реестра прав, которую могут заказать для Вас наши специалисты. Кроме того, на сделку собсвенник обязан предоставить поквартирную карточку, где содержатся сведения обо всех зарегистрированных в квартире лицах. Можно также попросить расширенную выписку, где будут указаны все, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире и выписывался, куда выписывались эти люди и по каким причинам. Наибольший срок за который можно испытать выписку из домовой книги составляет 20 лет.

Дееспособность продавца

Подтверждение работоспособности и психического здоровья продавца как правило выявляется наличием справкой из психоневрологического диспансера. У недееспособных собственников есть опекун (опекунский совет), который собственно и имеет право давать согласие на заключение сделки. Идеально, если за несколько дней до сделки продавец получает справку, что его психическое состояние в порядке, а в день проведения сделки получает еще одну справку.

Конечно, проверить всю историю квартиры, порой невозможно, ни одна экспертиза не даст полной гарантии «юридической чистоты» квартиры или дома. Бывают случаи расторжения первичной приватизации и отмены всех последующих договоров купли-продажи. В любом случае вы поступите правильно, если все собранные продавцом документы проверите методом запроса в орган, выдавший эти документы. Лучше всего, конечно, обратиться при заключении сделки к специалисту, тогда риск будет значительно снижен.

Мы можете бесплатно проконсультироваться по телефону: 30-09-66 или в нашем офисе по адресу: г. Брянск, ул. Евдокимова, 8 (вход со двора).